- Inquadramento generale
Al fine di far fronte dell’emergenza epidemiologica da Covid-19, i Decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri dell’8, 9, 11 e 22 marzo 2020 hanno disposto, inter alia, la sospensione di numerose attività commerciali, con la sola eccezione di quelle ritenute essenziali.
È evidente che un simile provvedimento è destinato ad avere significative ripercussioni negative per i soggetti che esercitano le attività sopra menzionate. In particolare, a causa della riduzione del loro volume d’affari, gli esercenti potrebbero incontrare difficoltà nel far fronte alle spese fisse derivanti, in primis, dai contratti di locazione commerciale da questi stipulati in qualità di conduttori.
Riteniamo quindi utile fornire una breve panoramica sugli strumenti giuridici a disposizione dei conduttori per far fronte a questa emergenza e, più precisamente.
- l’impossibilità sopravvenuta temporanea;
- la risoluzione per eccessiva onerosità;
- il recesso per gravi motivi.
- a) Impossibilità sopravvenuta temporanea
Per quanto qui di interesse, l’art. 1256 del Codice Civile (“Impossibilità definitiva ed impossibilità temporanea”) dispone che: (i) se l’impossibilità di eseguire una prestazione è temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento finché tale impossibilità perdura; e (ii) l’obbligazione tuttavia si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.
Inoltre, l’art. 1464 del Codice Civile (“Impossibilità parziale”) precisa che, quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.
Applicando i principi sopra esposti, il conduttore la cui attività sia stata sospesa da provvedimenti dell’autorità potrà dunque invocare a proprio favore, nell’ambito di un procedimento giurisdizionale, le norme sull’impossibilità sopravvenuta, seppur limitatamente, come è intuibile, ai canoni dovuti per il periodo di sospensione.
- b) Eccessiva onerosità
La risoluzione per eccessiva onerosità è disciplinata dall’art. 1467 del Codice Civile (“Contratto con prestazioni corrispettive”) secondo cui, nei contratti a esecuzione continuata, periodica o differita, se la prestazione di una delle parti diviene eccessivamente onerosa a causa di eventi straordinari ed imprevedibili, la parte tenuta a tale prestazione può richiedere al giudice la risoluzione del contratto.
Anche alla luce dei contrastanti orientamenti giurisprudenziali in merito all’applicabilità dell’istituto alle locazioni commerciali, l’applicabilità dell’istituto alla singola fattispecie andrà valutata caso per caso dal giudice, avendo riguardo alla natura, alle modalità ed ai tempi di adempimento delle reciproche prestazioni connesse al relativo contratto, nonché all’effettiva presenza di eventi “straordinari ed imprevedibili”.
Al di là di quanto sopra esposto, comunque, la conseguenza della dichiarazione di eccessiva onerosità sarà, come anticipato, la risoluzione del contratto, il che potrebbe non costituire una soluzione ottimale per quanti vorrebbero solo una riduzione del canone per la durata del periodo di crisi.
- c) Recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma, Legge n. 392/1978
I “gravi motivi” che consentono il recesso sono costituiti da fatti imprevedibili, non dipendenti dalla volontà del conduttore e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere gravosa, anche solo per ragioni di carattere economico, la continuazione della locazione.
L’onere della prova dei gravi motivi spetta al conduttore. Ne consegue che, nel caso di opposizione del locatore, la decisione del giudice avverrà secondo una valutazione caso per caso, da effettuarsi tenendo conto, inter alia, della durata della causa in rapporto a quella del rapporto contrattuale.
Anche in questo caso, comunque, la presenza dei “gravi motivi” condurrebbe inevitabilmente alla risoluzione del contratto. Infine, vale la pena ricordare che l’esercizio del diritto di recesso per gravi motivi comporta l’impossibilità per il conduttore di ricevere l’indennità di avviamento altrimenti spettantegli per legge.